安徽住房保障工作简报

 

2014年第4

(总第73期)

                   安徽省住房和城乡建设厅                     2014630

 

编者注去年以来,芜湖市在对当地房地产市场深入调查研究、充分听取群众意见的基础上,结合自身实际,在棚户区改造中积极推进货币化、市场化安置方式。主要做法是:政府按照周边商品房市场评估价格补偿被征收人;鼓励有实力、口碑好的优秀房地产开发企业自愿参与,提供备选房源,为选择自购商品房的被征收人和房地产开发企业搭建集中交易平台,引导棚户区居民按照自己意愿,通过市场选购商品住房,从而完成棚户区改造征收安置工作。较之政府统建安置房改造方式,货币化、市场化安置不仅大大降低了棚改综合成本,同时资金回笼快,还款有保障,减轻了政府投资压力,放大了棚改拉动经济的综合效应,也深受当地群众欢迎。芜湖市探索的货币化、市场化安置与统建安置房相结合的棚户区改造模式,对各地做好下一步棚户区改造工作具有积极的借鉴意义。

617,省委常委、副省长陈树隆在芜湖市上报的《棚改货币化、市场化安置与政府统建安置房的利弊分析》上作出批示:请住建厅认真总结芜湖经验,转发各地推广、借鉴。

现将芜湖市分析材料原文刊发,请各地认真学习借鉴,并结合自身实际,探索适合本地的棚户区改造征收补偿方式,加快推进棚户区改造工作。

 

棚改货币化、市场化安置

与政府统建安置房的利弊分析

芜湖市人民政府

 

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(第590号令),棚改征收的补偿方式分为货币补偿和产权调换两种方式,由被征收人自主选择。以下就其中利弊作简要分析:

一、关于政府统建安置房

2013年以前,芜湖市棚户区改造是以政府统建安置房为主,主要原因是当时房价上涨过快、市场供应不足。政府主导建设安置房模式的好处:一是规划、土地由政府统筹安排;二是即期安置资金支付压力小;三是建设由政府主导,房型、房源可控。

这种做法较为成熟,各地普遍采用,但存在多种缺陷,好事难以办好,往往是政府买了单,群众却不买账。主要弊端有:一是建设周期长,从地块征收到安置房建设、竣工交付一般需要4-5年,如遇征收困难,长达7-8年,导致财务成本(含融资成本、资金利息)、群众住房过渡成本很高(市区临时安置费每月每平方米15元,18个月后增加50%24个月后增加100%),群众长期租房过渡怨言较大。二是安置房质量、成本控制难以达到房地产企业的专业水平,建好后的安置房质量投诉较多。三是统建的安置房分配难度大,往往顶楼底楼群众不愿住(以经济技术开发区龙山新苑安置小区为例,未分配掉的95套安置房中,顶楼就有94套),商业门面和附属设施存在管理或运营不善的问题。四是安置房小区物业管理收费难(一般小区政府每年补贴物业费数百万元,棠梅安置小区建成五年后又花费四千万元实施市政配套设施二次改造和小区环境综合整治),导致物业服务不到位,群众意见大。五是棚改居民集中安置,棚改区变成安置区,引发的社会问题较多。六是房屋规划、建设、安置、管理由政府操作,漏洞较多,容易滋生腐败。七是一些安置区为划拨用地,难以办证,群众意见大;有的地块评估后办了证,但土地真实价值难以体现。八是在当前房地产市场低迷时,大面积建设安置房对市场构成冲击,容易催生房地产市场的风险。从芜湖市实践看,市区棚改平均安置率(被征收房屋套数与安置房套数之比)为1?1.8,城中村棚改项目高达1?2.2,江北地区棚改项目甚至达1?2.7,必然导致安置房多建,挤占商品房市场份额。

二、关于货币化安置

去年以来,芜湖市房地产市场供需保持平稳,房价基本稳定。鉴于政府统建安置房综合成本高、后续管理难度大、群众满意度不高,存在的矛盾较多,在深入调研、充分听取群众意见的基础上,根据国务院第590号令规定,芜湖市采取了货币化、市场化安置与传统的统建安置房相结合的方式,由群众自主选择。

具体做法是:一是货币补偿标准按照周边商品房市场评估价格确定,连同政府给予的奖励和补助,补偿款足以让居民购买同等地块的等面积商品房,并支付基本装修费。二是为选择自购商品房的被征收人和开发商搭建了集中的交易平台,引导有实力、口碑好的优秀房地产开发企业自愿参加,在征收现场设置商品房房型和价格展板,并按户型大小给予被征收人市场价3-5%的特别优惠折扣。三是实行一个政策、一个标准、一把尺子,补偿标准、每户基本情况等内容均公开上墙,被征收的房屋、附属物的实际丈量与补偿做到公平公正。四是对确有困难的居民,在子女就学、低保、下岗再就业培训、疾病救助等方面给予帮扶。五是合理安排资金流,及早拨付补偿款,减少居民等待时间。

从芜湖市实践来看,货币化、市场化安置方式深受群众欢迎,大大降低了棚改综合成本,减轻了政府投资压力,放大了棚改拉动经济的综合效应,取得了多方共赢的良好局面。

(一)群众满意度大幅提升一是变被动安置为主动选择。群众自购商品房选择余地大,可根据自身经济条件选择最适合的地段、楼盘、户型。二是商品房质量、住宅小区环境高于政府统建安置小区。三是同地段、同类型商品房价值明显高于安置房,而且商品房可直接拿到产权证,政府将原来统建安置房的土地成本和税费显性化,群众的财产价值能够得到实现和维护。四是出棚即能进楼,居民基本无需在外租房过渡,避免长期过渡带来的生活不便。

(二)政府棚改综合成本大幅下降一是建设成本降低。采取货币化、市场化安置的,实际建设成本较低。以伟星幸福里小区为例,商品住宅每平方米市场均价5900元,其中包含楼面地价每平方米1905元、税费1272元,剔除以上两项政府收入,实际安置成本每平方米仅为2723元。而政府统建安置房的,实际建设成本较高。以光华星城小区为例,实际建设成本每平方米达4489元。二是财务成本降低。采取货币化、市场化安置的,除建设成本外,还节省了统建安置房的资金利息、临时安置费、配套设施建设费等政府支出。三是管理成本降低。统建安置房的物业管理基本由政府兜底;而商品房小区实行市场化物业服务,物业管理规范,后期一般不需要政府投入。四是管理漏洞减少。采取货币化、市场化安置的,省去了项目招标、建设、分配、运营等环节,易操作、漏洞小,有效避免腐败行为。

(三)棚改资金回笼快,还款有保障。通过货币化、市场化安置,群众满意度高,征收效率大大提高,棚改地块可快速拆成净地。而棚改项目地段较好,较易出让,资金可快速回笼。芜湖市棚改地块从征收到货币化安置结束,一般只需一年。今年1-4月份,在房地产市场持续低迷的背景下,芜湖市市区经营性用地出让仍达1300多亩,与去年同期基本持平,出让单价稳中有升,有效保障了棚改融资的还款来源,实现棚改安居工程可持续发展。

以镜湖区万家牌棚改项目为例,该项目占地287.7亩,涉及692户,房屋9.6万平方米,位于城乡结合部,大部分房屋建筑年代较早,无下水管网,基础设施配套不全、人居环境较差。采取了货币化补偿(3.98亿元,其中有2.41亿元用于自购绿地镜湖世纪城等小区商品住房)、团购商品房(1.48亿元,原地回迁)、代建安置房(1.05亿元,主要是政府统建的旭日天都安置小区)相结合的多元化安置办法,仅用110天就完成了全部征收任务,群众满意度达92%。据测算,该项目可出让土地273亩,预计地价每亩不低于400万元,出让总收入不少于10.9亿元,除征收成本和相关费用,可盈余4.5亿元,用于其它棚改地块的资金平衡。

(四)放大了棚改对经济的拉动效应。货币化、市场化安置,由于征收安置周期短,同样一笔资金在相同时间内,相比政府统建安置房的方式,周转次数可提高3倍,明显放大了棚改拉动经济增长的能力,促进了投资增长和财政税收增加。

特别是棚改工作与房地产市场有效联动起来,可促进商品房销售,进而带动土地出让收入增加,确保了政府偿债资金来源。而统建安置房,对房地产市场形成冲击,阻碍了商品房销售,进而减少土地出让收入,必然导致政府偿债能力下降,也加剧了市场风险和偿债风险。

当然,实施棚户区改造和货币化、市场化安置,也存在即期资金支付压力大、部分小户型房源紧张、基层管理和服务组织需要重构等不足。因此,迫切需要金融机构一如既往地重视、关爱芜湖,大力支持通过货币化、市场化安置方式,加快棚改进程,让更多群众早日得到实惠,享受到改革发展成果。